Az elmúlt időszakban az autópálya- és gyorsforgalmi út építési tervek nyilvánosságra kerülése kapcsán – különösen Sopronban és környékén – többen szembesülhettek azzal, hogy az ingatlanukat a megépítendő út tervezett nyomvonala érinti és erre figyelemmel az ingatlan tulajdonjogát át kell engedniük a beruházás megvalósítása érdekében szükséges területszerzés során.
Mind a témát elemző cikkekben, mind pedig a tervek ismertetésére összehívott lakossági fórumokon elhangzott, hogy a tulajdonosváltásokat elsősorban az érintett ingatlan tulajdonosokkal történő szabad piaci megállapodás útján kívánják megvalósítani, amennyiben azonban ez nem vezetne eredményre, az ingatlanok kisajátítására kerülhet sor.
De mit is jelent a kisajátítás, a kisajátítási eljárás? Milyen jogai vannak a tulajdonosoknak? Ezen blogban röviden összefoglaljuk azon szabályokat, amellyel minden ingatlan tulajdonosnak szükséges tisztában lennie.
A kisajátítás fő szabálya a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 5:43. §-ában található meg, míg részletes szabályai – így a kisajátítási eljárásé is – a kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvényben kerültek rögzítésre.
A Ptk. főszabálya szerint ingatlan tulajdonjoga kisajátítással
- kivételesen,
- közérdekű célra,
- azonnali,teljes és feltételen kártalanítás ellenében
szerezhető meg azzal, hogy a kártalanítás nyújtására az köteles, aki a kisajátítás alapján a tulajdont megszerzi.
Nézzük meg, hogy ezen jogszabályi feltételek mit jelentenek a gyakorlatban!
Az ingatlanok kisajátítása célhoz kötött, mégpedig egy közérdekű cél “szolgálata” – jelen esetben a közlekedési infrastruktúra fejlesztése – érdekében alkalmazható.
A cél fennállása esetén is csak akkor van helye az ingatlan kisajátításának, ha
- a közérdekű cél megvalósítása az ingatlanon fennálló tulajdon korlátozásával nem lehetséges, továbbá,
- az ingatlan tulajdonjogát a kisajátítást kérő adásvételi szerződés vagy csereszerződés útján nem tudta megszerezni, valamint
- a közérdekű cél megvalósítására kizárólag az adott ingatlanon kerülhet sor és
- a kisajátítással elérhető közösségi előnyök jelentősen meghaladják azon kárt, amely a tulajdonost a tulajdonának elvonásával éri.
A fentiekből is megállapítható tehát, mielőtt az ingatlanával kapcsolatosan kisajátítási eljárás megindulna, az ingatlant először a kisajátítást kérőnek meg kell próbálnia megvásárolni, vagy helyette megfelelő csereingatlant kell felajánlania. Ez esetben további kérdésként merül fel, hogy mikor lehet kijelenteni azt, hogy az adásvételi vagy csereszerződés megkötése meghiúsult, hiszen ezen szerződések megkötése – akár az árban való megegyezés miatt, akár azon egyszerű okból, hogy az ingatlan tulajdonosa az ingatlan tulajdonjogát nem kívánja átruházni – hosszas egyeztetéseket igényelhet.
A vonatkozó rendelkezés szerint az adásvételi vagy csereszerződés megkötését akkor kell meghiúsultnak tekinteni, ha a kisajátítást kérő ajánlatát a tulajdonos a kézhezvételtől számított harminc napon belül nem fogadja el nyilatkozatával. Az ajánlattétel is határidőhöz kötött, mivel az ajánlatot a kisajátítási kérelem benyújtását megelőző 1 éven belül kell a tulajdonos felé megtenni.
Már a szerződések kapcsán előzetesen vizsgáljuk meg, hogy vajon milyen árat, illetve milyen más ingatlant érdemes elfogadni, ha azt a tulajdonos már eldöntötte, hogy az ingatlan tulajdonjogát adásvételi szerződéssel hajlandó átruházni, vagy az ingatlant csereszerződés útján másikra cserélné.
Mivel a kisajátítási eljárás lefolytatása esetén a tulajdonosnak járó kártalanítás összege szakértői kérdése, amennyiben az adásvételi szerződés megkötésére irányuló ajánlat szerinti vételárat nem tartjuk megfelelőnek, mindenképpen érdemes ingatlan-forgalmi szakértői véleményt készíttetni, amelynek kialakítása során a szakértő a kisajátítási eljárás során irányadó szempontokat is figyelembe veszi.
De melyek ezen szempontok? Elsődlegesen
- az ingatlanunkkal összehasonlításra alkalmas más ingatlan helyben kialakult forgalmi értékét kell figyelembe venni, ha azonban erre nincsen lehetőség, akkor
- az ingatlan településen belüli fekvését, közművekkel való ellátottságát, ennek hiányában a közművesítés lehetőségét, földrajzi és gazdasági adottságait, termőföld esetén a művelési ágat, a földminősítés szempontjait és az ingatlan jövedelmezőségét kell a szakvélemény alapjaként megvizsgálni
Ezen szempontokat természetesen csereingatlan felajánlása esetén is mindenképpen szem előtt kell tartani.
Azt is tudni kell azonban, amennyiben a kisajátítási eljárás megindul, ott a kisajátítást kérő hivatalból köteles lesz a fenti szempontok szerinti szakértői véleményt beszerezni, illetve arra is lehetőség van, hogy a kisajátítást kérő kérelmére a kisajátítási hatóság a kisajátításra vonatkozó előzetes szakvéleményt szerezzen be.
Érdemes azt is megvizsgálni, hogy mit és milyen határidőben tehet a tulajdonos akkor, ha szabad piacon nem tudott a kisajátítást kérővel megegyezni és a kisajátítási eljárás megindult!
A kisajátítási eljárás egy közigazgatási eljárás, amelyet az ingatlan fekvése szerint illetékes kisajátítási hatóság folytat le a kisajátítást kérő kérelmére. Az eljárás – amelyről az ingatlan tulajdonosát, továbbá azt, akinek az ingatlanra bejegyzett joga áll fenn értesíteni kell – 60 napos ügyintézési határidőhöz kötött és annak költségeit a kisajátítást kérő köteles viselni.
Az eljárás során – mint azt a fentiekben már említettük – szakértő kirendelésére kerül sor, aki az ingatlannal kapcsolatosan szakvéleményt készít, amely szakvéleményt a tulajdonos kérésére a részére is meg kell küldeni. A szakvélemény hatóság részére történő megküldését követő legalább 5, legfeljebb 15 napon belül pedig a kisajátítási hatóság tárgyalást tűz ki a kisajátítási kérelem elbírálása érdekében.
A tulajdonos a szakértői véleményre akár a tárgyalást megelőzően, akár a tárgyaláson észrevételt tehet, kérdést intézhet a szakértőhöz, amelyeket meg kell vitatni a tárgyaláson, továbbá a szakvélemény kiegészítése is kérhető. Fontos tudni azt is, hogy nincs szükség tárgyalásra, ha azt megelőzően a tulajdonos és a kisajátítást kérő egyezséget tudtak kötni. A tárgyaláson arról is nyilatkozni kell a tulajdonosnak, hogy az ingatlant a kisajátítási kérelem elfogadása esetén mennyi időn belül tudja birtokba adni.
Amennyiben a kisajátítási hatóság a kérelmet alaposnak találja, az ingatlan kisajátításáról határozatot hoz.
A hatóság a határozatában köteles megállapítani, hogy
- a kisajátított ingatlanért, továbbá a kisajátítással kapcsolatos értékveszteségért és költségekért milyen összegű kártalanítást, valamint
- a járulékos költségekért milyen összegű megtérítést állapít meg,
amely összegeket a kisajátítási határozat jogerőre emelkedését követő 15 napon belül kell megfizetni a tulajdonosnak.
Amennyiben a kártalanítás csereingatlan biztosításával történik, akkor a csereingatlant, valamint a kisajátítást kérőt terhelő értékkülönbözetet – tehát ha a tulajdonos kisebb forgalmi értékű ingatlant kap – a kisajátítási határozat jogerőre emelkedését követő 30 napon belül kell birtokba adni, illetve a tulajdonos részére megfizetni. Abban az esetben, ha a csereingatlan biztosításával a tulajdonos jut “vagyoni előnyhöz”, akkor ezen értékkülönbözetet a csereingatlan birtokba adását követő 30 napon belül köteles megfizetni a tulajdonos, kivéve, ha mentességben vagy fizetési kedvezményben részesült.
- De mikor kell birtokba adnia a tulajdonosnak a korábbi, kisajátítással érintett ingatlanát?
Elsődleges és legfontosabb feltételként azt követően, hogy a tulajdonos részére a kártalanítás, valamint a megtérítés már megfizetésre került, ennek teljesülése esetén pedig a kisajátítási határozatban a felek megállapodása vagy a hatóság rendelkezése szerinti, de legfeljebb 2 hónapos, építmény nélküli ingatlan esetén pedig 15 napos határidőben – amely határidőt a közlekedési infrastruktúra fejlesztése, mint kiemelt nemzetgazdasági szempontú beruházás indokol. Fontos tudni azt is, amennyiben a kisajátítást kérő és a tulajdonos az eljárás során a kártalanítás tárgyában egyezséget tudnak kötni, akkor a hatóság ezen egyezséget foglalja a határozatába.
- A következő és talán legfontosabb kérdés, hogy mit tehet a tulajdonos, ha a kisajátításról szóló határozat az érdekeit sérti és annak megváltoztatását kívánja?
A kisajátítási hatóság határozatának jogereje a határozat meghozatalával ugyanis automatikusan nem áll be, mert bár azzal szemben közigazgatási úton fellebbezésnek nincsen helye, de a határozat felülvizsgálata kérhető bírósági úton, tehát közigazgatási per indításának van helye.
- A kisajátítási határozat bírósági felülvizsgálata iránti per melyik bíróságnál kezdeményezhető, ki ellen és milyen határidőben?
A nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű közlekedési infrastruktúra-beruházással összefüggésben hozott kisajátítási határozat bírósági felülvizsgálatára az érintett ingatlan fekvése szerint külön bíróságok kerültek kijelölésre, így például Sopron esetén a Szombathelyi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság.
A pert a kisajátítást kérő ellen kell megindítani, és nagyon fontos, hogy a perindításra a határidő nagyon rövid: a keresetlevelet ugyanis a kisajátítási határozat közlésétől – tehát azon időponttól, amikor arról a tulajdonos hivatalosan tudomást szerzett – számított 15 napon belül kell benyújtani. Fontos tudni továbbá, hogy a keresetlevélben lehet kérni a kisajátítási határozat végrehajtásának felfüggesztését – ezzel például megakadályozható, hogy már a kisajátítási határozat alapján ki kelljen költözni az ingatlanból -, de csak akkor, ha az ingatlan építménnyel rendelkezik, továbbá, ha a keresetlevél a kisajátítás jogalapját vitatja.
A határidők – nyilvánvalóan a kiemelt jelentőségre figyelemmel – egyébként is rendkívül rövidek: a végrehajtás felfüggesztési kérelemről a bíróság már az iratok beérkezését követő 3 napon belül határozni köteles, míg a felülvizsgálatról döntő tárgyalást 30 napon belül meg kell tartani, amely határidő alatt a kisajátítás jogalapja tekintetében közbenső döntés is hozható – tehát ilyen rövid idő alatt a bíróság eldöntheti, hogy az ingatlan kisajátításának “helye van-e”.
Ami nagyon lényeges a bíróság ítélete kapcsán, hogy azzal szemben fellebbezésre már nincs lehetőség.
A kisajátítással kapcsolatosan két fontos lehetőséggel még érdemes tisztában lenni:
1.) Nem kizárólag teljes ingatlan sajátítható ki, hanem annak egy része is. Ha azonban ingatlana beépítésre szánt területen található, ott nincs helye részleges kisajátításnak, ha az ingatlan visszamaradó része a megengedett legkisebb teleknagyságot nem éri el, kivéve, ha az ingatlan e teleknagyságot már eredetileg sem érte el. Beépítésre nem szánt területen a részleges kisajátításnak nem akadálya, ha az ingatlan visszamaradó része a megengedett legkisebb teleknagyságot nem éri el, azonban a felek erre irányuló megállapodása esetén a visszamaradó részt is ki kell sajátítani.
Az ingatlan egy részének kisajátítása esetén azonban a tulajdonos érdeke nyilvánvalóan sérülhet az ingatlan méretének csökkentésével. Ezen eset “orvoslása” érdekében lehetőség van arra, hogy a tulajdonos kérelmezze a visszamaradó rész kisajátítását, amelyet a hatóságnak meg is kell tennie, ha az ingatlan részleges kisajátítása következtében
- az ingatlan visszamaradó része eredeti céljára használhatatlanná válik,
- az ingatlannal kapcsolatos jog vagy foglalkozás gyakorlása lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik,
- a visszamaradó rész gazdaságos értékesítése nem lehetséges.
2.) Amennyiben a tulajdonosnak a kisajátítással kapcsolatosan a kisajátított ingatlan birtokba bocsátását követő legfeljebb 90 napon belül olyan indokolt és igazolt költségei – így például költözködés, cégek esetében üzemátszervezés, termeléskiesés – merültek fel, amelyekről a kisajátítási határozat nem rendelkezett, azok megtérítése kérhető a kisajátítási hatóságnál a felmerülést követő 15 napon belül.
Az ezen blogban írtakat összefoglalva megállapítható, amennyiben az Ön ingatlana akár közút fejlesztés, akár más közérdekű fejlesztés “útjában” áll, az ingatlan tulajdonjogának átruházásra valóban kötelezhető, annak formájára azonban többféle lehetőség áll rendelkezésre. Ahhoz azonban, hogy ezen lehetőségek közül Ön “a legjobban járjon”, fontos az Ön aktív közreműködése is, mind egy szabad piaci megállapodás megkötésére irányuló tárgyalási folyamatban, mind pedig egy kisajátítási eljárás során.
Mivel az is megállapítható, hogy az eljárások viszonylag rövid idő alatt lezajlanak, amennyiben érintettnek érzi magát, vagy az érintettségéről már tájékoztatást is kapott, fontos lehet a kellő időben való “felkészülés”, amelyben ha jogi segítséget igényelne, ügyvédi irodánk áll szíves rendelkezésére!
Ossza meg egyszerűen a lenti ikonok segítségével ismerőseivel is a cikket!
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Ingatlan kisajátítás előtti megegyezésnél tartunk, tettek egy ajánlatot pénzben, amit nem szeretnék elfogadni, csere ingatlant szeretnénk, de sietteti az Önkormányzat, azt mondják arra már nincs idő, valószínűleg a választások miatt is. Vagy elfogadjuk a pénzt,vagy kisajátítják és 1 hónapon belül akor is megkezdik a bontást. Tényleg ilyen gyors a lefolyása, ha nem fogadjuk el? Vagy ezzel csak ösztönözni akarják hogy elfogadjuk? El lehet húzni valahogy,hátha a választások után már nem lesz aktuális? Mert az lenne a legkedvezőbb, esetleg csereingatlan, de pénzben nem szeretnénk kártalanítást.
Tisztelt Kérdező!
Ha a kisajátítást megelőző ajánlat elfogadására a kézhezvételtől számított 30 napon belül nem kerül sor, akkor az ajánlatot el nem fogadottnak kell tekinteni, tehát a kisajátítási eljárás megindulhat. A kisajátítási eljárás szintén szigorú határidőhöz kötött, annak tartama 60 nap, tehát valóban viszonylag gyorsan lefolytatható az eljárás. A meghozott határozat ellen felülvizsgálatnak van helye bíróság előtt, ahol kérhető a határozat végrehajtásának – és ezzel a bontás megkezdésének – a felfüggesztése, ezzel lehet esetleg megpróbálni időt húzni, illetve, ha még nem indult el az eljárás, esetleg a szakértői véleményt kell megpróbálni vitatni és új szakvéleményt kérni, ezzel lehet még időt nyerni – ha a hatóság együttműködő. A csereingatlan biztosítását sajnos “kierőszakolni” nem lehet, annak a törvény 13. §-a alapján csak akkor van helye már a kisajátítási eljárás során is, ha abban a tulajdonos és a kisajátítást kérő – legkésőbb a tárgyaláson – megegyezik. Ha viszont a tulajdonos erre irányuló kezdeményezését a kisajátítást kérő elutasítja, további egyezkedésnek nincs helye és pénzbeli kártalanításról kell dönteni. Tisztelettel: Dr. Wagner Áron Bence
Tisztelt Ügyvéd úr!
Szeretném megkérdezni, hogy kiemelt nemzetgazdasági beruházás miatti termőföld-rész kisajátításakor, a kisajátítónak erről a szándékról van-e előzetes tájékoztatási kötelezettsége. Vagy már csak a hatósági engedélyek birtokában, kész tények elé állítják a tulajdonost?
Tisztelettel: Décsei Jolán
Tisztelt Asszonyom!
A kisajátítást kérőnek a a kisajátítási kérelem benyújtását megelőző 1 éven belül a tulajdonos felé vételi ajánlatot kell tenni, tehát innen értesül elsőként a tulajdonos, hogy konkrétan milyen összeg ellenben kívánják elvonni az ingatlan tulajdonjogát. Ezt megelőzően általában szoktak tájékoztatást küldeni arról, hogy ha az adott beruházás várhatóan érinti valamely tulajdonos ingatlanát, és lakossági fórumot is szoktak tartani, ahol kérdést, észrevételt lehet tenni. Tisztelettel: Dr. Wagner Áron Bence
Tisztelt Ügyvéd Úr! A kérdésem a következő, az M85 gyorsforgalmú út építése végett az osztatlan közös tulajdonú földterületem, az adásvételi ajánlat meghiúsulása végett kisajátítással került a NIF ZRT tulajdonába.A kártalanítási összeg, amit a terület ellenértéke gyanánt megítéltek, milyen adózási kötelezetséget von maga után?
A terület 10 éve volt a birtokomban,a megítélt összeg a szerződésben leírtak alapján általános forgalmi adót tartalmaz.
Tisztelt Uram!
A kisajátítási eljárás során megállapított kártalanítás adó- és illetékmentes, ide nem értve az általános forgalmi adót. A kártalanítás összegét úgy kell tekinteni, mint amely az általános forgalmi adót is tartalmazza, amennyiben a kisajátítás keretében történő tulajdonátszállást az általános forgalmi adóról szóló törvény szerint adófizetési kötelezettség terheli.
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Abban az esetben is adó és illetékmentes ez az összeg, ha vállalkozásban van az ingatlan? (Nem magánszemély a tulajdonos)
Tisztelt Kérdező!
A kisajátítási törvény általánosan kimondja, hogy a kártalanítás összege adó- és illetékmentes, ide nem értve az általános forgalmi adót, tehát ez a rendelkezés nem tesz különbséget cég és magánszemély között. A Nemzeti Adó- és Vámhivatal gyakorlata azonban ezt a szabályt elsősorban arra érti, hogy a kisajátítást helyettesítő adásvételi szerződés alapján kifizetett vételár és a kisajátítási eljárás során megállapított kártalanítás a személyi jövedelemadó alól mentes, amely ugyebár cégek esetén nem merül fel. Az adófizetés kérdése a cégek esetén a társasági adófizetési kötelezettséget érintően merülhet fel és sajnos a Társasági adóról szóló törvény nem említi, hogy adóalap csökkentő tétel lenne a kártalanítás, tehát erre a jogszabály és a NAV gyakorlata nem érti az adómentességet – ezt a helyzetet az Ombudsman többször bírálta egyébként. Az illetékmentesség/kedvezmények részletes szabályait az Itv. tartalmazza, amely azonban az úgynevezett cserepótló adásvétel illetékkedvezményét csak a magánszemélyeknek biztosítja, tehát álláspontom szerint cégek esetén nem érvényesül az, hogy a vételárból, illetve kártalanítási összegből vásárolt ingatlan ezen összeg erejéig illetékmentességet élvezne. Végül ki kell emelni,hogy a kisajátítást helyettesítő adásvételi szerződés alapján fizetett vételár és a kisajátítási kártalanítás az ÁFA alól nem mentes, amennyiben a kártalanításra jogosultat ÁFA fizetési kötelezettség terheli, számla kiállítási kötelezettsége áll fenn a kártalanítási összeg megfizetése érdekében. Tisztelettel: Dr. Wagner Áron Bence
Tisztelt Ügyvéd Úr!
A mi zàrtkertünk is kisajàtítàsra kerül.
A felajànlott nm àr nagyon alacsony!(2000ft)
Ezért az összegért Sopron környékén csak bekerítetlen ,gazos területet lehetne vàsàrolni.
Már voltunk Győrben meghallgatàson,egyeztetésen.Mint kiderült 2016,2017-es àrakat vettek figyelembe.De olyan telkek is szerepeltek összehasonlítàsi alapként,ami pàr méter széles és kb.400 méter hosszú.Itt az egyeztetésen adtuk elő, hogy a telken lévő hàz nm nagysàgàt a szàmolàsnàl elírtàk.Ennek korrigàlàsa megfog történni!
Az épîtés éve sem stimmel a felépîtményeknél.
A hàz építési engedélyének hatàrozata 1989.12.30-àn lett kiadva.74szàzalékos értékcsökkentést szàmoltak! Közben volt felújítàs és karbantartàs.
Ezeket a tényeket az egyeztetésen előadtuk.25 nm – es,kétszíntes hàz, tetőtér beépítéssel nem 2 millió forintot ér!
Most vàrjuk a korrekció àltal felajànlott összeg nagysàgàt!
Ha nem megfelelő akkor birósàghoz kell fordulni?
Köszönöm válaszát!
Tisztelt Asszonyom!
Kérdését köszönjük, arra az alábbi választ tudjuk adni. Amennyiben a kisajátítási eljárás keretében nem módosítja a szakértő a szakvéleményét, a kisajátításra a szakvéleményben meghatározott áron kerül sor. Amennyiben ez az ár Önöknek nem megfelelő, úgy a kisajátítási határozat felülvizsgálatát kell kezdeményezni, tehát pert kell indítani.A határidő a perindításra rendkívül rövid, arra 15 nap áll rendelkezésre a határozat közlésétől számítottan.
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Útépítés miatt kisajátították négy külterületi természetben összefüggő ingatlanaimat.Összesen 1,5 ha. A négy ingatlanból kettőn egy-egy lakóház állt melyben laktunk.A másik két ingatlan kertként funkcionált egy része parkosított volt. Besorolásuk legelő és fásított terület volt. A lakóházak értékbecslését elfogadtam, de a legelő és a fásított terület kártalanítási összegét Bíróságon megtámadtam, mivel a szakértő nem vette figyelembe hogy a telkek értékét növelte, hogy természetben egybefüggőek, alakíthatóak és mellettük volt a két lakóház ezért gazdálkodni optimális körülmények között tudtam. A telkekre az OTÉK előírásai szerint építési lehetőség volt , aszfalt útról közvetlen bejárattal rendelkeztek, villanyvezeték volt rajtuk, a többi közmű a falu széléről kb. 280m-ről bekötési lehetőséggel rendelkezett.Körmend és az osztrák határ is 5 km-re van, minden előnyét élveztük. Összességében elvették mindenemet és a 2013-as Földtörvény miatt a pótlásának lehetőségétől is elestem. A kisajátító a csereingatlan biztosításától elzárkózott, pedig kifejezetten kértük. A bírói ítélet az ügyben első fokon hamarosan megszületik, várhatóan másod fokon folytatódik. Az ügyemről szeretném kérni előzetesen a véleményét, tanácsát, valamint a jövőbeni esetleges jogi képviseletét.
Tisztelt Asszonyom!
A kérdését köszönjük, az abban történő érdemi véleményadáshoz azonban az eljárás eddigi iratainak, így különösen a szakértői véleménynek az ismerete – mégpedig, hogy miért jutott arra a megállapításra, amit a vélemény rögzít – is szükséges lenne, ugyanis feltehetően ez a szakvélemény képezi majd az elsőfokú döntés egyik fő alapját. Érdemes lenne egy másik szakértői véleményt is esetleg beszereznie, ha eddig erre még nem került sor, annak vizsgálatára, hogy a korábbi szakértő valóban helytelen következtetéseket vont-e le az ügyben és érdemes-e egy kedvezőtlen ítélet esetén másodfokon folytatni az ügyet. Amennyiben képviseletünkre igényt tartana, személyes konzultáción annak kapcsán egyeztetni tudunk. Tisztelettel: Dr. Wagner Áron Bence
Tisztelt Ügyvéd úr!
1/1 tulajdonosa vagyok egy ~3e m2 szántónak, ami kisajátításban érintett. A határozat ellen nem is volt szándékom fellebbezni, érthető minden.
A telket kb. 2 éve sikerült (volna) eladni adásvételivel, de a megállapodás ütemezett fizetési kondíciója lehetőséget adott a vevőnek, hogy visszalépjen, aki élt ezzel, amikor kiderült, hogy nem kap semmilyen építési engedélyt az elhúzódó útépítési beruházás tervezési ideje alatt.
Az ingatlan adásvétel meghiúsult a beruházás miatt.
Az eladással, telekrendezéssel kapcsolatban is költségek (munka, utazás, ügyvéd) merültek fel. Másrészt a kisajátítás a telekszomszédokkal évtizedek óta közösen kialakított és használt telekvégi utat is érinti, amely a telek eddigi és egyben egyedüli megközelítési lehetősége volt.
Az ingatlan forgalomképessége, értéke, eladhatósága, használhatósága jelenleg emiatt megváltozott.
Személy szerint alig pár m2 területen érint a kisajátítás, de összességében ezen úszott el a telek eladása, illetve az eladhatósága, megközelíthetősége romlott.
Ön szerint van-e reális esély az egész terület kisajátítására?
Tisztelt Németh Úr!
Köszönjük kérdését, arra az alábbi választ tudjuk adni.
A kérdésének konkrét megválaszolásához szükséges lenne látni az ajánlathoz mellékelt változási vázrajzot, hogy konkrétan milyen elhelyezkedésű rész kerül Öntől kisajátításra, illetve, hogy a fennmaradó rész ezt követően miként néz majd ki. Az ingatlan elhelyezkedését azért is ismerni kellene, hogy ha elmondása szerint a kisajátítás során az eddig használt út megszűnik, lehetőség lesz-e egyáltalán bármely irányból pl. szolgalmi úton majd az érintett területrészt megközelíteni. Ha ugyanis a megközelítésre csak aránytalan nehézség vagy költségek árán lenne lehetőség, abban az esetben – az Ön által már tételesen felsorolt indokokon túl is – nagy eséllyel lehetne kérelmezni a a fennmaradó rész kisajátítását.
Amennyiben a válaszunk alapján dönteni a kérelmezés kapcsán nem tud, egy esetleges személyes egyeztetés során az iratok alapján álláspontunkat pontosítani lehetne. Üdvözlettel: dr. Wagner Áron Bence
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Termőföld esetén is van lehetőség a kisajátítási határozat végrehajtásának felfüggesztésére amennyiben a kisajátítási tárgyaláson nem születik megállapodás? Illetve részleges kisajátítás esetén ha a visszamaradó területnagyság szántó esetén nagyobb mint a törvényben előírt legkisebb területnagyság de az ingatlannal kapcsolatos jog vagy foglalkozás gyakorlása lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik, továbbá a visszamaradó rész gazdaságos értékesítése nem lehetséges. Ebben az esetben kérhetem a teljes kisajátítást? Köszönöm válaszát!
Tisztelt Bácsi Úr!
Köszönjük a kérdést, arra az alábbi választ tudjuk adni.
A kisajátítási határozat végrehajtásának felfüggesztését csak akkor lehet kérelmezni, ha a tulajdonos a határozat felülvizsgálata iránt pert indít, továbbá, ha az ingatlan építménnyel rendelkezik és a kisajátítás jogalapja a vitatott. Tehát, amennyiben a termőföldjén nincs ingatlan-nyilvántartásban nyilvántartott épület, a végrehajtás felfüggesztésének kérelmezésére még perindítás, illetve a jogalap vitatása esetén sincs lehetőség. A beépítésre nem szánt területen egyébként a részleges kisajátításnak nem akadálya, ha az ingatlan visszamaradó része a megengedett legkisebb teleknagyságot nem éri el, azonban Ön kérelmezheti a fennmaradó rész kisajátítását, ha a kisajátítás következtében az Ön által említett törvényi feltételek fennállnak. Amennyiben a kérelem előterjesztéséhez segítségre lenne szüksége, egy személyes egyeztetés keretében szívesen segítséget nyújtunk. Tisztelettel: Dr. Wagner Áron Bence
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Megkaptam az ingatlanhoz kapcsolódó kártalanítási ajánlatot mint tulajdonos. A tulajdoni hányadrészem 3millió Ft.A forgalmi érték 2390ezerFtAz özvegyi haszonélvezeti jog 590ezer Ft a zöldkár 25ezerFt Tulajdonképpen ez esetben miért kell nekem özvegyi haszonélvezeti jog ellenértékére plusz zöldkárra fizetnem? Mekkora az az összeg ami kézhez kapok és ebből még adóznom is kell?
Üdv Kiss
Tisztelt Kérdező!
Köszönjük kérdést, arra az alábbi választ tudjuk adni.
A kisajátítási eljárást megelőzően kötött kisajátítást helyettesítő adásvételi szerződés alapján járó kártalanítási összeg adómentes, így az Önnek járó összeg után már nem kell adót fizetnie. Az özvegyi jog, illetve a haszonélvezeti jog egy vagyoni értékű jog, amelyre figyelemmel annak jogosultját ugyanúgy megilleti ellenérték – amelynek összege a jogosult életkorától függ – egy adott ingatlan eladása esetén, mint a tulajdonost. A “zöldkárra” vonatkozó kérdésének megválaszolásához látni kellene az Önnek adott ajánlatot, azt ennyi információ alapján érdemben nem lehet megválaszolni. A feltett kérdésére válaszként Ön akkora összeget kap kézhez, amekkora összeg a tulajdoni hányadrészére jutó forgalmi értékből a vagyoni értékű jog ellenértékének (valamint elmondása szerint a zöldkár összegének) levonása után marad – már amennyiben a kapott ajánlatot elfogadja, és nem kisajátítási eljárás útján kerül ki a tulajdonából az ingatlana. Üdvözlettel: dr. Wagner Áron Bence
Tisztelt Ügyvéd Ur!M85-nél lévö kertünk osztatlan közös a mi részünk nem esik az elvett területbeakkor milyen következmélny várhatóa megbizott ügyvédi közösség átadta az ügyet a kormény hivatalnak de választ még nem kaptunk.Tisztelettel Tóth Istvánné
Tisztelt Asszonyom!
Köszönjük kérdését, arra az alábbi választ tudjuk adni.
Azt elsődlegesen jeleznénk, hogy a pontos és teljes körű válaszadáshoz a körülmények részletesebb ismerete lenne szükséges, hogy például a tulajdonostársak között használati megállapodás van-e, az Önök része a továbbiakban megközelíthető marad-e.
A megadott információk alapján az rögzíthető, amennyiben egy adott ingatlannak csak egy részét akarják kisajátítani, azonban az ingatlan visszamaradó része eredeti céljára használhatatlanná válik, vagy az ingatlannal kapcsolatos jog vagy foglalkozás gyakorlása lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik, vagy a visszamaradó rész gazdaságos értékesítése nem lehetséges, akkor lehetőség van arra, hogy a visszamaradó rész kisajátítását is kérelmezzék. A fenti kérelmet azonban legkésőbb a kisajátítási tárgyalás befejezéséig kérelmezni kell. Ha nem kérelmezik, akkor az Önök része nem kerül kisajátításra. Üdvözlettel: dr. Wagner Áron Bence
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Sopronban van külterületű kertem (besorolás szerint is kert) és az M85 kisajátításába nem esik bele. A védősáv szélétől kb 70 m-re van egy gyümölcs tároló megnevezésű, családiházként funkcionáló épületem. A vasútat híd fogja keresztezi, ami szintén kb 70-80 m-re lesz. A kérdésem, hogy mivel zajvédőfalat nem terveztek, kérhetünk-e az esetleges zajártalom miatt kártérítést, amennyiben hangos lesz. Mi pihenünk itt.
Tisztelettel,
Szakonyi Imre
Tisztelt Uram!
Köszönjük kérdését, arra az alábbi választ tudjuk adni. A feltett kérdését két szempontból is vizsgálni érdemes: egyrészről, hogy az ingatlan értékében beáll-e értékcsökkenés, másrészről, hogy az Önök életminőségében történik-e negatív értelemben változás. Ez esetekben ugyanis igényelhető kártérítés, viszont a kár keletkezését, annak mértékét majd Önöknek kell bizonyítani. A bizonyítás e körben elsődlegesen szakértői vélemény beszerzése útján teljesíthető, aki az ingatlan esetleges értékcsökkenésén túl nyilván a zajterheltség fokát is vizsgálná, illetve azt, hogy ez a zajterheltség az Önök szempontjából mennyiben változott negatívan. A fentiekre figyelemmel viszont mindaddig, amíg a beruházás meg nem valósult és a fenti káros következmények nem álltak be, kártérítési igény előterjesztésének álláspontom szerint még nincsen helye. Tisztelettel: dr. Wagner Áron Bence
Tisztelt Ügyvéd Úr!A tervezet útvonalba nem esik a terület,ellenben a védősáv átlósan kettészeli azt.Kérdésem az lenne,miben érinti a védősáv a terület használhatóságát!Köszönöm megtisztelő válaszát! Üdvözlettel:Markó lászló
Tisztelt Uram!
Köszönjük kérdését, s – bár meglehetősen kevés információval rendelkezünk – arra az alábbiakat tudjuk előadni. A “használhatóság” változására irányuló kérdésének megválaszolásához azt kell először megvizsgálni, hogy az érintett területen korábban milyen tevékenységet folytatott, s amennyiben annak folytatását a védősáv ellehetetleníti, megnehezíti vagy lényegesebben költségessé teszi, akkor a terület használhatósága, hasznosíthatósága álláspontom szerint megváltozik. A kérdése részletesebb megválaszolásához azonban az adott terület, valamint az út és a védősáv viszonyának részletesebb ismerete lenne szükséges. Amennyiben a kérdés részletesebb vizsgálatára is igényt tartana, arra egy személyes találkozó keretében, előzetes időpont egyeztetés alapján sort is keríthetünk. Üdvözlettel: dr. Wagner Áron Bence
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Az M87 gyorsforgalmi út Szombathely-Kőszeg között régóta készülőben.Az út melletti ingatlanom ezért épitési tilalom alatt áll,sőt értékesiteni sem tudom évek óta,mert a rendezesi terv alapján kisajátitás fog történni.A kérdésem ezzel kapcsolatban az,hogy mint az ingatlan tulajdonosa elindithatom-e a kisajátitást?
Előre is köszönöm megtisztelő válaszát.
Tisztelt Asszonyom!
Köszönjük kérdését, arra az alábbi választ tudjuk adni.
A kisajátítási eljárás egy közigazgatási eljárás, amelynek megindítását kizárólag a kisajátítást kérő – tehát az, akinek a javára majd a kisajátítás történik – kérelmezheti, tehát Ön, mint tulajdonos nem. A fentiek miatt tehát sajnos egyelőre csak a szabad piaci értékesítést kísérelheti meg, amely szándékát előzetesen akár a beruházást megvalósító társaság felé is jelezheti.
Tisztelt Ügyvéd Úr !
Családi házban lakunk ami a város szélső utcája, mögöttünk szántó terület van és a telkünktől balra kb 4 d egyéb telek de nem lakóövezet. A telkeket évek óta rendesen tudják művelni, ill kettő elhanyagolt. A lakóingatlanunk mögött van egy 3300 nm es szántó tulajdonom. A aházunk saroktelken helyezkedik el és a bal szomszédunk és mi közöttünk egy önkormányzati út helyezkedik el , ami nem folytatódik a lakótelkünk után. A zsákutcától kb ötven méterre van egy földút amit a zsákutcával akar az önkormányzat összakötni és ehez a telkemből 650 nm-t kisajátítással szereznék meg. Kb 10 évig nem zártam le azt a területrészt átjárhattak ahátsó ingatlanokra ill kirándulók. kb 10 éve lezártam ezt a szakaszt mert nagyon zavaró volt az átjárás . Néhány telektulajdonosnak adtam lehetséget átjári. A hátsó ingatlanok tulajdonosai ill egy részük az önkormányzatnál birtokvédelmi eljárást indított ellenem. Az önkormányzat helyi szemle után határozatott hozott hogy jogszerűen zártam le a telkemet és a z ingatlan tulajdonosokat nem korlátozom semmiben mivet az ingatlanjuk más több irányból is megközelíthető. Hosszú évek óta művelik is. Az önkormányzat egyszer már próbálkozott a kisajátítással de valamilyen formai ok miatt meghiusult. Most július 4-i dátummal újra elindult a kisajátítási eljárás. A Kormányhivatal végzést hozott szakértő kirendeléséről és tárgyalást tűzött ki szeptember 27-re . A végzésből az tűnik ki nekem , hogy a szakértőt az ingatlan értékének megállapítására kérték föl.
A kérdésem az lenne, hogy milyen lehetőségem van a kisajátítás megakadályozására . MIkor és milyen formában tudom az érveimet elmondani érvényesíteni. Szerintem nem megalapozott a közérdek ebben az esetben , mert csak pár ember úgy gondolja hogy neki így kényelmesebb erre jönni , mint az egyéb útlehetőségen. Az sem indok hogy majd valamikor ezen a területen lakóingatlanokat akarnak , mivel az önkormányzatnak semmi tulajdona nincs a környéken. Igazán semmi olyan indok nincs , hogy terület és településrendezési közérdekű cél lenne. Az önkormányzat első levelében is , ahogy egyezséget ajáénlott úgy fogalmazott hogy a telkek könnyebb megközelíthetősége miatt indítja.
Remélem nem volt zavaros amit leírtam és várom válaszát
Tisztelettel : Marosi József
Tisztelt Marosi Úr!
Köszönjük kérdését,azt elsődlegesen jeleznénk, hogy a pontosabb válaszadáshoz a Kormányhivataltól kapott dokumentumok ismeretére és az általuk leírt részletes tényállásra is szükség lenne annak érdekében, hogy konkrétan mivel indokolják a kisajátítás szigorú jogintézménye alkalmazhatóságának lehetőségét.
A kisajátítás megakadályozásához a “védekezés” lehetőségét ugyanis ezen információk is befolyásolják.
A feltett kérdésére ezért annyiban tudnunk egyelőre válaszolni, hogy mikor tudja előadni az érveit. Mivel elmondása szerint szakértő kirendelésére már sor került az ügyben, amennyiben a hatósággal nem tud megegyezni, tárgyalás tartására is sor fog kerülni, ott pedig mindenképp nyilatkozattételi lehetősége lesz, de álláspontom szerint célszerű lenne az érveit már ezt megelőzően a Kormányhivatal felé előterjeszteni. Abban az esetben pedig, ha a kisajátítási eljárásban nem sikerülne az érdekeit megfelelően érvényesíteni, a kisajátítási határozat felülvizsgálata kezdeményezhető bíróság előtt.
Üdvözlettel: dr. Wagner Áron Bence
Tisztelt Ügyvéd úr!
Édesapámék telkét érinti az M85-ös út miatti kisajátítás. A 800 nm telekből kb. 400, azaz a fele marad meg. Ekkora területen már nem tudja megtermelni azt a mennyiségű élelmet, amire szükségük van. A kert elsődleges célja ez. Van-e lehetőségem a terület teljes kisajátítását kérni?
Tisztelt Horváth Úr!
Köszönjük kérdését, arra az alábbi választ tudjuk adni.
Az ingatlanok részleges kisajátítására is lehetőség van, abban az esetben pedig, ha az nem beépítésre szánt terülten található, a részleges kisajátításnak az sem akadálya, ha az ingatlan visszamaradó része a megengedett legkisebb teleknagyságot nem éri el.
Lehetőség van azonban arra, hogy a kisajátítást kérővel megállapodást kössön arról, hogy a visszamaradó rész is kisajátításra is kerüljön.
Ilyen megállapodás hiányában is lehetőség van arra, hogy a kérelmezzék a visszamaradó rész kisajátítását, amelyet a hatóságnak meg is kell tennie, ha az ingatlan részleges kisajátítása következtében az alábbi feltételek valamelyike megvalósul:
– az ingatlan visszamaradó része eredeti céljára használhatatlanná válik,
– az ingatlannal kapcsolatos jog vagy foglalkozás gyakorlása lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik,
– a visszamaradó rész gazdaságos értékesítése nem lehetséges.
A fentiek sikeres bizonyítása esetén az ingatlan fennmaradó részét is ki kell sajátítani.
Üdvözlettel: dr. Wagner Áron Bence